La Brújula del Inversor
Comprar un piso para alquilar es uno de los caminos de inversión más populares en España. Pero
¿cuánto renta realmente? Hoy te enseñamos a leer la rentabilidad con criterio, porque el número
que aparece en los titulares casi nunca es el que acaba en tu bolsillo.
El alquiler renta menos que un bono del Estado: la sorpresa de 2026
Tiene su titular: según el Banco de España, la rentabilidad bruta por alquiler en España cerró
2025 en el 3,0%, mientras que un simple bono del Estado a diez años renta
un 3,3%. Por primera vez en quince años, comprar un piso para alquilarlo da
menos —sobre el papel— que prestarle dinero al Estado. Y el contraste duele.
¿Significa esto que el ladrillo ha dejado de ser interesante? No tan rápido. Esa cifra del 3% mide
solo lo que ingresas por el alquiler, sin contar la revalorización: lo que
sube el precio del inmueble con el tiempo. Si la sumamos, la rentabilidad total de la vivienda en
España rondó el 15% en 2025, también según el Banco de España. La fotografía
cambia mucho.
Donde compres también pesa, y mucho. Idealista calcula que la rentabilidad bruta del alquiler ronda
el 7,5% en Murcia, el 4,7% en Madrid y baja al
3,5% en San Sebastián. Las ciudades más caras suelen rentar menos por
alquiler, pero compensan con revalorización. Las medianas ofrecen el equilibrio que muchos
inversores buscan. No hay un mapa «mejor» universal: hay estrategias distintas.
alquiler (cierre 2025)
10 años
(alquiler+revaloriz.)
Fuentes: Banco de España — Indicadores del mercado inmobiliario (rentabilidad por alquiler y
rentabilidad total, cierre 2025) · Idealista — rentabilidad bruta por capitales, 1er
trimestre 2026.
Rentabilidad bruta vs. neta: el dato que casi nadie te enseña
Cuando alguien te diga que su piso «le renta un 6%», pregunta de qué rentabilidad habla. La
bruta es la cifra de escaparate: lo que ingresas por alquiler dividido
entre el precio que pagaste por la casa. Vende bien en los titulares, pero ignora todo lo que
se queda por el camino.
La neta es lo que de verdad llega a tu bolsillo, después de descontar
IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, periodos sin inquilino y, sobre todo, impuestos. En la
práctica, suele ser entre un 30% y un 40% más baja que la bruta. Confundirlas
es uno de los errores más caros que comete el inversor principiante.
Compras un piso por 200.000 € y lo alquilas por 1.000 €/mes (12.000 € al año):
· Rentabilidad bruta: 12.000 / 200.000 = 6,0% ✨
· Restas IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y meses sin inquilino: ~3.000 €/año
· Restas IRPF sobre lo que queda: ~1.500 €
· Rentabilidad neta real: ~3,75% 💸
Misma operación. Pero el «6%» del titular se convierte en menos del 4% en tu cuenta corriente.
📘 Diccionario del inversor · tres términos sin miedo
- Yield (rentabilidad bruta)
- Anglicismo muy usado en informes inmobiliarios. Es lo mismo que la rentabilidad bruta por alquiler: ingresos anuales por alquiler divididos entre el precio de compra, en porcentaje.
- Revalorización
- Cuánto sube (o baja) el precio del inmueble con el tiempo. Es la otra «pata» de la rentabilidad total: lo que ganas no al cobrar el alquiler, sino al vender el inmueble por más de lo que pagaste.
- Cashflow
- El dinero que de verdad te queda cada mes después de pagar todo (hipoteca, gastos, impuestos). Positivo si te sobra; negativo si pones de tu bolsillo. Mucho más útil que cualquier porcentaje de rentabilidad.
“Una inversión no se mide por lo que parece, sino por lo que queda cuando se han pagado todas las facturas.”
Detrás de cada operación, números claros
En AsturVida analizamos cada proyecto con la rentabilidad bruta y la neta sobre la mesa,
sin maquillaje. Porque tu decisión merece datos reales, no titulares atractivos.
Nuestras fuentes de referencia
En AsturVida nos tomamos en serio el rigor. Cada cifra contundente procede de fuentes
oficiales; las lecturas e interpretaciones de mercado se apoyan en fuentes
privadas de reputación contrastada. Estas son las que respaldan nuestros artículos:
Colegio de Registradores · Consejo General del Notariado (CIEN) · Índice IRAV de alquileres (INE).
Banco de Pagos Internacionales (BIS).
PwC / ULI «Emerging Trends in Real Estate».
Las fuentes oficiales prevalecen siempre para datos numéricos; las privadas aportan contexto e
interpretación. Al pie de cada número detallamos las fuentes concretas utilizadas.
